אוקטובר 2018 - דירות תיירות


פוסט זה אינו מהווה ייעוץ השקעה, שכל משקיע מחוייב בעצמו לקבל מידי אנשי מקצוע ביעד ההשקעה.

 

החלטת השקעה חייבת להתבסס על שכירות רגילה ולא על דירת תיירות.

בהנחה ונמצא שמחיר הדירה אטרקטיבי והשכירות טובה כדאי להתקדם. רבים קונים דירות ומתבססים על הכנסה צפויה מדירות AIRBNB, זו טעות מסוכנת.

------------

קצת רקע,

מספר חדרי המלון בספרד משנת 2008 כמעט ולא השתנה.

מספר התיירים בספרד בתקופה הזו הוכפל,

הגידול בתיירות תדלק את מחירי בתי המלון והוביל ליצירת שוק משני של תיירים שלא מסוגלים\רוצים לשלם מחירים כל כך גבוהים בבתי מלון, מעבר לזה חברים וקבוצות שמגיעים יחד לספרד מוצאים פתרון זול ואטרקטיבי בדירות התיירות שלרוב ממוקמות באזור מרכז העיר או בסמוך למטרו.

בעיית עליית מחירי הבתים ומחירי השכירות הובילו למחאה ציבורית שקיבלה אוזן קשבת אצל ראשי הערים הרלוונטים (בעיקר מדריד וברצלונה).

 

מצד שני, אף אחד בספרד לא רוצה לשפוך את התינוק עם המים ומנסים לייצר רגולציה שתענה על שני יעדים: יעד ראשון מיסוי ויעד שני (יעד משני) שמירת הסדר הציבורי.  

אני אתייחס למדריד כיוון שזה מוקד הפעילות שלנו.

עיריית מדריד ביצעה בחינה מקיפה המתייחסת לנושא דירות התיירות הכוללת הנפקת רשיונות לפי אזורים, אופי הבניין וכדומה. להלן קישור לתוכנית על סעיפיה השונים:https://tinyurl.com/yatoqswm

 

בעל דירה המעוניין להפוך את הדירה שלו לדירת תיירות אמור לפנות לחברות המתמחות בהוצאת רישיון, על בסיס התוכנית לעיל, ניתן ללמוד האם ניתן להוציא רישיון זה. העלות היא 600-800 אירו לדירה באופן חד פעמי לכל התהליך- לדעתי עלות סבירה בהחלט.

נציין כי במדריד, הרשיון נדרש מדירות שמושכרות לצרכי תיירות במהלך השנה למשך 90 יום ומעלה וממוקמות ב אזורים מוגדרים: Centro, chamartín, סלמנקה, Retiro, Arganzuela ו Moncloa-Aravaca , וכן אזורים מוגדרים בתוך השכונות Tetuán, Carabanchel, Usera ו Latina.

ניהול הדירה, אפשר שיתבצע דרך חברות ייעודיות שגובות 20 אחוז מההכנסות ודואגות לפרסום הדירות בפלטפורמות השונות, ניהול הקשר עם אורחים פוטנציאלים, קבלת האורחים, תחזוקה וניקיון הדירה בשוטף.

יתרונות ניהול דירות תיירות:

הכנסה צפויה לגדול בממוצע בכ 30% לעומת שכירות רגילה. (אנו לוקחים בחשבון שדירות תיירות אינן בתפוסה מלאה במשך כל השנה)

הדירה מושכרת לטווח קצר ולכן במידה ונרצה לממש את הנכס נוכל להוציא אותו למכירה ללא בעיה של דייר בשכירות לתקופה ארוכה.

בפרויקטים שלנו לא נתקלנו בספרדים שקונים דירות להשקעה אלא לשימוש עצמי ולכן לקוח ספרדי שיהיה מעוניין לרכוש דירה ירצה להיכנס אליה מיד ולכן, אם היא מושכרת לתקופה ארוכה הוא עשוי לוותר על העסקה.

בהתאם לכך, אנו בוחרים בשכירות לטווח קצר כך שהדירות זמינות להצגה לקונים פוטנציאלים (יש לזכור שדירות אלו מעוצבות בעיצוב עכשווי ונראות טוב וזה עושה לנו שרות טוב במחיר המכירה).

 

חסרונות:

תחום שעלול לעבור רגולציה על פי גחמות של פוליטיקאים.

ניהול שוטף-למרות שיש חברת ניהול צריך לעקוב ולראות שהתפוסה וההכנסות טובות וכן שהתחזוקה ברמה טובה כי זה משפיע על דירוג הדירה.

 

לגבי מנהל חשבונות-יש לעבוד עם מנהל חשבונות בכל מקרה בלי קשר לחוזה השכירות. 
מקווה ששפכתי אור למי שמתעניין בנושא ותמיד אשמח לחלוק דעות ורעיונות.


אריאל מזוז, שותף מנהל בג'נסיס השקעות ספרד

בניית אתרים 2all